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执行程序中人民法院审查虚假租赁合同的五大标准| 法官说法

发布日期:2016-01-29信息来源: 法律天使

为了帮助当事人解决问题,律师除了法庭上的工作,还有大量的执行工作需要处理。不管是律师还是法官,在不动产执行过程中经常会碰到租赁合同,尤其是长期租赁合同。实践中被执行人为逃避履行债务,经常通过倒签合同等方式编造虚假的租赁合同,由于此种行为取证难度极大,人民法院执行程序中对此类租赁合同之效力的审查标准如何确定?

/赖华平厦门市中级人民法院法官授权公众号法律天使(tianshifalv)首发。

一、不可能订立的租约--租约订立行为的真实性审查

司法解释明确指出,人民法院执行程序中有权对被执行不动产物权上设定的租赁合同进行实质审查,包括合同的合法有效、租赁物占有、合理履行等方面作出实体审查裁决。认定租约的真假固然不易,但是,根据人民法院执行工作实践调查,对于部分明显不可能签订或严重违背生活常理不可能签订的租约,仍然可以直接作出审查判断。

1、倒签的时间

案例一

厦门中院在执行孙某某与杨某、张某债权纠纷一案过程中, 依法查封了被执行人张某名下房产,并委托进行了两次降价拍卖,拍卖过程均告知被执行人张某,被执行人张某未提出该房屋存在租约。在该房第三次拍卖成交后,案外人吴某某向法院提出异议,认为其已经与张某签订10年的租约,并向法院提交房屋租赁合同,显示租期从201210月到202210月,10年租金共计36万已经一次性付清。为此,法院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对该房屋租赁合同签署时间进行鉴定,《司法鉴定意见书》认定:"送检的标称签署日期'0一二年十月一日'的《房屋租赁合同》原件上的'吴某某'署名字迹与标称日期' 0一五年八月十九日'的《委托书》上'吴某某'署名字迹应为同期形成"。据此,厦门中院依法分别对被执行人张某与案外人吴某某处以罚款1万元处罚,被执行人立即主动腾退了被执行房屋。

倒签时间是虚假租约最常见的形态。当事人在纠纷发生之前,一般情况下并没有动力制造虚假的租赁合同,也不可能预计到人民法院的查封执行。只有当人民法院采取查封措施(包括保全查封)时,当事人为对抗法院查封执行,避免其财产被强制执行处分,才倒签时间,伪造相关的虚假租赁合同。对于此类倒签时间较长的虚假租约,一般可以通过对签名与时间字迹进行司法鉴定的技术手段,检定签订合同的真实时间,从而作出真实性或虚假性判断。

因此,只要能够查明证实被查封不动产上设定的租赁合同系倒签伪造的,就可以认定整个租赁合同的虚假性质,当然排除其对执行的干扰。

2、冲突的租约

执行实践中,被执行人伪造虚假租约,为了对抗法院的查封行为,往往需要编造虚假的事由,发生"租赁"期间内行为与其他民事行为的冲突现象。

案例二

思明法院在执行兴业银行、交通银行与风驰公司金融借款纠纷案件中,对被执行人风驰公司提供的抵押店面(抵押于交通银行)依法启动执行拍卖程序,并在抵押店面张贴公告,要求店面承租人快意公司限期搬离,腾退清空房屋。承租人快意公司向执行法院提出执行异议,主张其在2008315日即与风驰公司签订租赁合同,租期20年,租赁时间早于抵押登记时间2008716日,故要求停止案件执行。执行法院审理认为,从快意公司在工商局备案登记的租赁合同认定,快意公司与风驰公司签订租赁合同时间为2009125日,晚于抵押店面的抵押登记时间,故裁定驳回快意公司的执行异议。快意公司不服执行裁定,向思明法院提起执行异议之诉。思明法院一审审理认为,快意公司提供的2008315日签订的租赁合同及银行付款凭证,无法证明其已支付租金,更无法证明其按照租赁合同约定支付方式、期限履行,其预先缴交长达10年租金与常理不符;另查明快意公司在工商局备案登记的租赁合同签订时间为2009125日,故认定快意公司与风驰公司签订租赁合同时间晚于抵押登记时间。因此,思明法院认为快意公司签订租赁合同时间晚于抵押权设立时间,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权,故驳回快意公司的诉讼请求。快意公司不服提起上诉,厦门中院二审审理认为一审判决正确,予以维持,故驳回快意公司上诉请求。

案例二中,被执行人与案外人先后提交了两份租约,一份租约显示租赁合同签订于抵押权人抵押登记之后,一份租约在工商局登记报务,显示合同签订于抵押登记之前。两份矛盾租约,明显互相矛盾冲突。笔者认为,若被执行人与案外人无法作出合理的解释,或者作出自相矛盾的虚假陈述,则可以判定其提供了租约系虚假租约,排除其对执行的干扰。

3、租金一次性支付

案例三

厦门中院在执行陈某某与李某某债权纠纷一案中,依法查封了被执行李某某名下一处商场,经委托评估价值2500万元,在公告清场准备委托拍卖时,被执行人李某某与案外人刘某向法院提交租赁合同一份,约定刘某已承租该商场,租期20年,已一次性支付10年租金1500万元,并向法院提供了刘某向被执行人李某某支付1500万元的转账凭证。刘某对法院执行清场拍卖行为提出异议,要求法院保护刘某租赁物权。承办法官经向该商场所在物业公司走访调查,查明法院采取网络查封措施之时,该商场系由被执行人李某某实际控制经营,法院现场查封之时,该商场亦非处于刘某经营之下,证明刘某所谓承租行为并不存在,所提交的租赁合同显系虚假合同。经法院明示调查笔录之后,案外人刘某立即撤销了执行异议。

执行实践中,被执行人编造虚假租约的主要形态是长期租金一次性支付(还有极少数先支付大额租金情况),相当于透支被查封不动产的长期使用权益与收益权,既达到阻碍被查封不动产拍卖处分的目的,也试图继续占有被查封不动产的长期收益收入。长期租金的一次性支付,特别是较大金额的现金支付,除非土地出租等需要长期投资的项目,否则,明显违背生活常理,当然属于"不合理租约",应排除其对执行工作的干扰!当然,如果被执行人与案外人串通,根本没有租金支付的事实,而伪造租金支付行为活动,则属于恶意伪造"虚假租约"范畴,更应当承担相应的法律责任。

笔者认为,被执行人与案外人约定,一次性支付大额租金,特别是大额现金支付方式,明显违背生活常理,属于"以明显不合理低价承租"现象,应当遵照不合理租约的审查原则,排除其对人民法院执行工作的干扰。若被执行人与案外人并未实际发生租赁关系,不存在租金支付的事实,而是伪造虚假的租金支付情节,则也已构成以编造虚假租约方式干扰法院执行工作,情节严重,应追究其法律责任。

4、租约部分文本"剪接"

案例四

厦门中院在执行厦门某技术公司申请执行厦门某商贸有限公司、黄某某一案中,依法查封了被执行人厦门某商贸有限公司名下一间商铺,案外人张某某提出异议,认为其已经与该公司签订十四年租约,并向法院提交租赁协议与房屋移交确认书一份。经委托司法鉴定,发现案外人与被执行人厦门某商贸有限公司提交的租赁合同中,前几页文字系喷墨打印形成的,而最后一页系激光打印形成的,明显不符合同一时间形成的文件资料,签名笔迹也与落款时间不一致。据此,法院认定被执行人厦门某商贸有限公司与案外人串通编造虚假租约干扰执行,分别对案外人张某某、厦门某商贸有限公司法定代表人黄某某予以拘留十五天并罚款五万元处罚。厦门某商贸有限公司法定代表人黄某某立即表示将腾退被查封房产交法院执行,并主动缴交了罚款。

上述案例四中,被执行人与案外人串通,采用保留租赁合同的最后一页关于签名盖章和签订合同时间的条款,伪造合同的主要条文的方式,编造虚假的租约,改变租赁合同的租期、租金、付款方式等核心条款,意图对抗人民法院对该房产的强制执行程序,当然没有法律效力,甚至已经构成拒不执行判决裁定共同犯罪。

二、不履行的租约:虚假租约履行真实性审查

1. 租赁物占有

租赁合同是实践性合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定,出租人将租赁物交付承租人占有使用,是租赁合同的必备要件。[1]不存在不交付租赁物的租赁合同。因此,审查租赁物的交付占有是判断租赁合同真实性以及是否真实履行的一个关键要素。

案例五

厦门中院在执行某商业银行与翔安某公司借款合同纠纷一案中,依法查封了被执行人名下写字楼一幢,案外人李某某提出执行异议,认为其与被执行人签订租赁合同,约定"待该写字楼现有租赁到期之后,由李某某租赁20年,租金抵偿被执行人所欠债务。"经审查,执行法院认为案外人预期承租被执行标的,被执行房产尚未实际交付租赁使用,该租赁合同关系尚未生效,不得对抗法院执行。

如上述案例,因为被执行房产在人民法院查封时尚处于第三方占有使用过程中,被执行人与案外人签订租赁合同,约定案外人并非直接占有租赁物,而是案外人预期承租被执行人已经被法院查封的房产,明显不符合生活常理,也不符合租赁合同的生效要件。

笔者认为,此类合同要么尚未生效,不得对抗法院查封执行行为,要么违背生活常理,应排除其对人民法院执行工作的对抗效力。同理,案外人必须承担证明已经合法占有交付使用租赁物的举证责任,未占有被查封不动产的,租赁合同并未生效履行;或在查封之后占有不动产的,当然不得对抗人民法院的查封执行。

2. 租赁物转租

当然,租赁物的占有,并非仅指承租人直接占有使用租赁物,还包括租赁物的指示占有。特别是对于转租市场,租赁物经常发生承租人向次承租人交付占有的现象。对此,应当分类予以辨别,判断其真实效力。

案例六

厦门中院在厦门某金融机构与某公司借款合同纠纷一案中,依法查封了被执行人某公司名下的抵押房产一幢,被执行人某公司在办理贷款抵押手续时,签字确认该房产在抵押之时属于自用性质,未对外出租。但是,在依法委托评估拍卖期间,案外人陈某某提出异议,并向法院提交一份租赁合同,约定案外人陈某某在抵押之前承租该房产15年,一次性现金支付租金50万元,后先后对外转租。为此,陈某某提供了银行取款凭证、被执行人某公司租金收据等证据。经承办法官向该房产所在物业公司调查,查明该房产要抵押登记之后一年才对外出租,之前一直由被执行人某公司自己使用。为此,执行法院裁定案外人陈某某所提供租赁合同系虚假租约,驳回其执行异议请求。

本案中,针对人民法院对被执行人名下房产的查封执行,案外人提出执行异议。在执行异议审查程序中,案外人主张其租赁物抵押之前,即已向被执行人承租讼争标的物,但并未实际占有该房产,而是按照合同关于转租的许可,直接将该房产转租给其他第三人使用,因此,其租赁合同可以对抗抵押权人的担保物权,也可以对抗排除人民法院的执行查封。

应该说,租赁合同中承租人依法享有占有使用以及转租使用租赁物的权利,但是,在人民法院执行实践中,不能排除被执行人与案外人串通,利用租赁合同的转租权利,以转租的形式,虚构租赁合同,以对抗干扰人民法院对被执行财产的查封执行。其实,这种现象已经成为人民法院执行程序中遇到的一类新问题。因为,被执行人与案外人串通编造虚假租赁合同,必须解决租金支付与租赁物交付问题,若要有效对抗强制执行拍卖,被执行人一般均试图编造长期租约并一次性支付大额租金,从而损害被执行财产的财产价值。当法院采取查封措施时,若该不动产处于出租状态,则,被执行人与实际承租人无法编造虚假的一次性支付长期大额租金的事实。此时,被执行人只有通过利用与案外第三人事前发生其他大额资金往来,假借第三人的名义承租讼争房产,虚构租金一次性支付,再由第三人对外转租的假象,实现对抗法院查封执行的目的。

笔者认为,对于被执行财产的转租行为,应当严格审查案外人(即承租人)与被执行人之间租赁合同的真实性,而且应当严格审查案外人与次承租人之间租赁合同的真实性。案外人主张在法院查封之前承租执行标的物并出租的,应当对前述租赁合同与转租合同的真实性承担证明责任,不仅应当证明租赁合同签订的真实性,而且应当证明前后租赁合同履行的真实性。否则,应当认定为虚假租约,不得排除人民法院对讼争标的的执行处分。

3. 未支付租金

案例七

厦门中院在执行厦门某银行与禾达公司金融借款纠纷一案中,依法执行拍卖了被执行人禾达公司的抵押厂房。执行过程中,案外人闽台公司向翔安法院提起诉讼,请求确认其与禾达公司签订的12年租赁协议有效。该案一审第一次庭审中,禾达公司当庭对闽台公司提出的所有租赁主张均予以认可。抵押权人某银行及拍卖买受人厦门某公司了解到该租赁纠纷正在审理后,申请作为第三人参加该诉讼。但当某银行及买受人参加诉讼,禾达公司及委托代理人经法庭多次传唤拒不到庭。在该案一审第二次庭审中,某银行对闽台公司提出的诉讼请求及证据提出质疑,认为闽台公司并未支付租金,闽台公司主张的租金往来款项所涉及的转款人及收款人均非租赁协议当事人,闽台公司亦未替禾达公司代垫工人工资,且未实际进占抵押厂房。事后闽台公司补充证据提出,禾达公司及委托代理人林文通(亦即实际控制人)已书面确认闽台公司已支付租金、代垫工人工资,并对实际进占抵押厂房的时间进行变更。

结合租赁协议履行情况和禾达公司及其委托代理人在诉讼中的异常行为,翔安法院一审审理认为,租赁协议的落款时间虽早于抵押厂房的抵押时间,但闽台公司与禾达公司并未按照协议约定履行支付租金、办理登记、缴纳税费等义务,闽台公司亦未实际占有使用抵押厂房,租赁协议并未实际履行。闽台公司与禾达公司签订租赁协议的目的在于对抗兴业银行抵押权的实现,存在恶意串通的行为,损害抵押权人及买受人的利益,依法认定无效。闽台公司不服提起上诉,二审厦门中院审理认为,闽台公司庭审陈述实际进占抵押厂房时间前后矛盾,且无法对未占用抵押厂房却支付租金但未有督促或催告行为做出解释;同时闽台公司无法对所谓租金的转款人及收款人均非租赁协议当事人的事实,以及转款金额与租金金额不一致给予合理解释,故驳回闽台公司的上诉。

在合法设立的租赁合同中,承租人具有支付租金的义务。承租人按照合同约定支付租金,是租赁合同真实履行的必然要求。因此,审查承租人支付租金的情况,是认定租赁合同是否真实履行的一个重要因素。案例三中,案外人不仅未实际占有租用被执行的抵押厂房,而且编造了虚假的租金支付现象,无法解释所谓租金的转款人与收款人不一致以及转款金额与租金金额不一致问题,可认定为虚假租约。

笔者认为,被执行人与案外人主张被查封不动产在查封之前已经存在长期租约的,应当就该租约约定之租金的实际支付情况承担证明责任。对于不违背常理一次性支付长期土地租金的,应当提交租金的来源、支付时间、地点、转帐凭证等证明租金支付的真实性。对于分期支付的,应当证明租金支付的事实。为了防止被执行人逃避债务,同时结合生活常理,人民法院执行程序中,对案外人关于现金支付长期租金的主张,一般不予采纳。

三、“以租抵债”的效力认定

典型案例:

厦门中院在执行厦门某技术合作公司与厦门某商贸有限公司民间借贷合同纠纷一案中,依法查封了被执行人厦门某商贸有限公司名下房产。经三次拍卖流拍后,执行法院裁定以最后一次拍卖价抵偿给申请执行人。在法院张贴搬迁公告时,案外人谢某提出异议,认为其与被执行人签订租赁合同,租期10年,租金一次性抵偿被执行人拖欠其债务1200万余元。

人民法院执行实践中,常发生被执行人名下不动产被设定以租抵债的现象,即被执行人的其他债权人与被执行人签订一份租赁合同,以被执行人名下不动产的日后的长期租金收益抵偿其债务,或者将不动产直接交付给该债权人长期使用,抵偿其债权额。对此,有观点认为,这并不是真实的租赁合同,而是一种被执行人以租金抵债的擅自处分不动产行为,当然不具有法律效力,不得对抗法院查封执行。也有观点认为,以租抵债也是一种合同行为,只要不违背法律,或者串通损害第三人利益,并不能否认其合同效力。

笔者认为,暂不论上述案例中租赁合同的真实性问题,假定该租赁合同是真实的,对于被执行人与案外人签订的以租抵债合同,应当结合此类合同的性质,判断该合同的效力。对于被执行人以尚未发生的长期租金收益,约定抵偿其他债权人债权的行为,实质上是一种擅自处分被执行人名下资产的未来租金收益来提前抵偿其他债权的行为,直接损害了执行案件中已经过生效裁判确定的债权人的合法债权,不得对抗法院对被执行财产的查封执行。对于被执行人将其名下不动产交付给其他债权人长期使用,以租金形式清偿债务的,在人民法院查封之前已经抵偿的部分可以认定为已实际履行完毕;但在人民法院查封之后,应视为自动冻结该讼争不动产租金收益,其他案外债权人的抵债主张不得对抗法院的查封执行。当然,若主张以租抵债的案外债权人,在人民法院查封之前未实际占有讼争不动产的,应视为租赁合同尚未成立,自始不发生租赁的效力,更不得对抗法院强制执行。

四、租赁权与抵押权冲突时的事实判定

在人民法院执行实践中,被执行人名下被查封不动产常常发生抵押权与租赁权的冲突问题。当被执行人名下不动产已设定抵押权时,该不动产上另行设定的租赁权,除非经抵押权人同意,否则,与抵押权之间自然发生冲突。

1. 抵押物上设定租约的效力涤除

人民法院在执行程序中,能否就租赁权与抵押权冲突效力作出认定,并直接涤除无效的租赁合同?各地法院做法不一,尚未统一。有的法院认为人民法院执行程序中对被执行人与案外人之间签订的租赁合同效力以及其是否具有对抗抵押权的效力,无权作出实体认定,而应通过诉讼程序进行裁判,以保护当事人的诉权等救济权利。有的法院认为,被执行人与案外人设定的租赁关系直接影响到人民法院对执行标的的查封处分,人民法院有权依据查明的事实,对该租约的效力直接作出认定。

对此,笔者认为,根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定,抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条亦规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

因此,人民法院执行程序中依法查封被执行人已设定抵押的房产后,若案外人提出租赁权异议的,除非证明租赁关系设定在抵押之前,否则,不得对抗人民法院对抵押不动产的查封执行。案外人无法证明租赁权设定在前,或者根据现有证据足以查明租赁权设定在抵押权之后,且未经抵押权人同意的人民法院应当按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定,涤除查封房产上设定的租赁权之后,依法拍卖处分该查封财产。

2. 抵押权人的异议权救济

人民法院查封拍卖处置被执行人名下不动产,若该不动产上已经存在租赁关系,则承租人应当对此查封拍卖处置行为提出案外人执行异议。那么,作为被查封不动产的抵押权人,能否直接主张被执行人与案外人签订的租约无效?

典型案例:

思明法院在执行厦门某银行与王某某借款合同纠纷一案中,依法查封了被执行人王某某名下抵押房产一套,案外人陈某某提供租赁合同一份以及租金收据、银行取款记录等证据,证明其已经承租该房产15年,并一次支付租金50万元,后再转租给他人使用。执行法院决定对该房产带租约评估拍卖。为此,申请执行人厦门某银行提出异议,认为被执行人王某某办理抵押登记时确认房产未出租,相关评估机构作出的评估报告也附照片证明当时系王某某自用,且案外人陈某某支付租金明显低于市场价格,不符合生活常理。执行法院审查后,认定该房产在办理抵押贷款期间并未处于出租状态,案外人陈某某对涉案房产的承租使用权不能对抗抵押权,因此申请执行人厦门某银行的异议请求成立,裁定对查封标的物不予附带租约评估、拍卖。案外人陈某某不服,申请厦门中院复议,亦被裁定驳回复议请求。

上述案例中,案外人主张对人民法院查封被执行人名下抵押房产享有合法承租权,并提供了租赁合同、租金收条等初步证据予以证明,执行法院初步同意按照带租约状态进行评估拍卖。但,作为抵押权人的申请执行人对执行法院作出的带租约评估拍卖行为提出异议,认为抵押权设定在先、租约违背生活常理、存在虚假租约的嫌疑,请求执行法院涤除租约后再行评估拍卖。对此,作为抵押权人的申请执行人是否有权对法院带租约评估拍卖的执行行为提出异议?若申请执行人可以就执行法院执行行为提出异议,那么,执行法院支持该异议作出排除租赁权的认定,案外承租人能否再就其对执行标的所享有的租赁权提出执行标的异议?申请执行人与案外人分别提出的异议是否产生矛盾冲突?冲突又如何平衡协调?

毫无疑问,人民法院执行程序中作出的带租约评估拍卖是一种执行行为,申请执行人有权对此提出异议。但是,对申请执行人所提出的执行行为异议,人民法院审查的内容明显将突破这种"执行行为"的范畴,更多是建立于审查被执行人与案外人之间签订租赁合同的效力基础上,就必然影响到案外人所主张享有的对执行标的物的实体承租权利,客观上导致两种执行异议审查制度的重合与冲突。必须明确的是,人民法院对申请执行人提出的执行行为异议与案外人提出的执行标的异议,审查的标准、依据与救济权利均是不同的。对执行行为的异议,系依据《民诉法》第二百二十五条进行审查,当事人不服,仅得申请上一级法院复议。对执行标的的异议,则依据《民诉法》第二百二十七条进行实体审查,当事人对审查裁定不服,可另行提起执行异议之诉,寻求诉讼确权救济。因此,两种审查模式之冲突显而易见,也亟待协调平衡。

为此,笔者认为,对被执行人与案外人之租赁合同效力审查,虽然影响涉及案外人所享有的实体承租权利,但更多地是对人民法院带租约评估拍卖或不带租约评估拍卖之执行行为的合法性审查。当事人及利害关系人依法所享有对执行行为提出异议的权利,系法律赋予的当然的救济权利,同时,对执行行为的异议审查裁决不服,法律也赋予了相关各方当事人及利害关系人申请复议的救济程序,基于人民法院强制执行工作效率的考量,即使涉及案外人实体权利的审查,也应当得到尊重。

执行法院在本案执行程序中,告知申请执行人厦门某银行,决定以附带租约的方式评估拍卖被执行人的抵押房产,将影响执行标的的拍卖处分的速度以及评估拍卖处分的实际价值,从而直接影响到申请执行人合法权益的及时、充分实现,可能损害生效裁判确认的申请执行人所享有的合法债权。

因此,对于人民法院执行程序中作出的带租约评估拍卖行为,应确立申请执行人提出执行行为异议为准则的审查原则,当事人(包括案外人)对执行异议裁定不服,仅得申请上一级法院复议救济,而排除案外人(即承租人)这异议之诉选择权。对于人民法院执行程序中作出的不带租约评估拍卖行为,应确立案外承租人提出执行标的异议为准则的审查原则,当事人(包括申请执行人)不服执行异议裁决,应通过提起执行异议之诉寻求救济。

当然,人民法院在作出带租约评估拍卖或不带租约评估拍卖之执行行为时,应当告知相关当事人救济的权利与方式。

五、“不合理租约”的审查判断

被执行人以明显不合理的低价将其名下资产租赁给案外人,是被执行人逃避债务的最常用的手法之一。实践中,被执行查封不动产存在明显不合理低价租赁现象突出。实践中,最大争议是"如何认定明显不合理低价"?部分法院直接以"明显低于市场价格,违背生活常理"为依据,认定被执行人出租价格属于明显不合理低价,从而否定被查封不动产上所设定的租赁合同的效力。此时,又进一步涉及"市场价格""违背生活常理"的司法认定问题。各地法院似乎更多地当然认为法院具有自由裁量的权力,从而赋予执行法官或执行异议审查法官较大的自主判断权。由此,引起被执行人与承租人较大的争议在所难免。

笔者认为,有必要进一步细化司法解释所确立的"明显不合理低价承租"这个认定"不合理租约"的实质要件,进一步明确确定"明显低于市场价格""违背生活常理"的作为"不合理租约"的实体认定标准,具体而言,应结合各地区社会经济发展水平,深入调查该地区各类不动产租赁市场价格与正常的生活形态,并以此作为人民法院认定租约是否合理的依据。

为此,笔者走访了厦门市房屋中介行业协会,就厦门地区不动产租赁市场正常价格的认定与正常租赁形态进行了深入调研,采集整理了厦门地区各类不动产租赁格式合同,并通过问卷调查,发现可生成有关各类不动产租赁价格、租期、租金支付方式的正常市场模式,具体如下表:

不动产租赁市场正常形态问卷调查表


正常租期

最长租期

租金支付方式

最长支付期限

租金价格能否评估

租金市场行情价格误差

住宅

租赁

1年1签

3年1签

6

押1月付3月

1

可评估

不超过10%

商业

店铺

3年1签

5年1签

8

押1月付3月

押1月付1月

1

可评估

不超过10%

写字

楼宇

3年1签

5年1签

5

押1月付3月

押1月付1月

6个月

可评估

不超过10%

工业

厂房

3年1签

5年1签

10

押1月付3月

押1月付1月

6个月

可评估

不超过10%

通过上表分析,虽然各类不动产的租金价格可能随着社会经济的发展而出现较大幅度的变动,但是在一个固定的期限,租赁市场总是相对稳定的,可以确定合理的市场参考价格。同时,租金市场还容易受租期、租金支付方式的影响,但这种影响也存在合理的限度。另外,在某个地区相对固定的期间内,各类不动产租金市场上不动产租金、租期、租金支付方式均有相对常规的模式,不仅可以得到可供参考的"合理的租赁价格",而且存在"正常的租期与租金支付方式"

因此,笔者认为,最高法院司法解释确立的"租约的合理性"审查原则,不仅包含对"合理的价格"因素,而且包括对租赁合同的"合理的租期、正常的支付方式"等要素,共同构成对"明显不合理低价租约"的认定要件,而人民法院在执行程序中,认定前述"合理的价格""合理的租期、正常的支付方式"等要素,可以通过市场调查的方式进行裁量,也可以通过委托价格评估的方式,来最终确定被查封不动产所附带设置的租约是否属于"合理租约"对于"不合理的租约",自当排除其对执行的干扰,即使存在个别"不合理的特例",也应当由当事人承担"不合理租赁"的法律风险。


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